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（作者：郭子源 来源：经济日报）
进入6月份，“首套住房贷款利率政策动态调整机制”将迎来新一期评估。当前，市场上不乏一些争论之声——有些城市的首套房贷款利率是不是要上调了？哪些城市的房贷利率还会再降？利率降低是否会引发热钱流入楼市？对此需理性分析、厘清本源，首套房利率调整“管热也管冷”，市场不必恐慌。
首套房利率的优化与调整，事关购房者的财务成本。为更好满足刚性需求、改善消费支出能力，去年以来，首套房利率经历了多次优化与调整。2022年5月，下调首套房利率下限，由此前的“5年期以上LPR”降至“5年期以上LPR减20个基点”，二套房暂时不变。2022年9月，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套房利率下限。2022年12月，建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。
首套住房贷款利率政策动态调整机制“管热也管冷”，它按季度评估各城市的房地产市场发展情况，是双向、动态的，而非机械、僵化的。首先，该机制“调冷”。根据政策，若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，那么该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率下限。截至3月末，符合以上条件的城市共有96个，其中83个城市下调了首套房利率下限，12个城市取消了首套房利率下限。受此带动，今年3月全国新发放的个人住房贷款利率同比下降1.35个百分点。其次，该机制“控热”。根据政策，如果某城市的房价出现了趋势性上涨苗头，该城市将及时退出支持政策，恢复执行全国统一的首套房利率下限。
但是，双向、动态并不意味着变动快、变数大，相反，“首套住房贷款利率政策动态调整机制”具有稳定性。不能忽视利率下调的两个前提条件。一是房价下跌的时间不短于3个月，二是环比、同比均下降。也就是说，某城市的房价仅出现波动还不够，必须出现趋势性变化。因此，尽管该机制每季度评估房价变动，但多数城市不会触发利率调整的条件，触发条件所需时长将远超评估周期时长。
当前，购房者需要稳定的预期，而稳预期的重要内容之一，就是因城施策、科学合理地优化调整房贷利率尤其是首套房利率，避免出现“大起大落”。近期，首套房利率已呈现“稳中微降”趋势，商业银行的放款速度也持续提升。第三方数据显示，4月、5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%、4.0%，均较上月微降1个BP。
接下来，要坚定“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，形成房地产市场平稳健康发展的长效机制。其中，监管部门要围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，密切关注房地产金融形势变化，“因城施策”配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者的合理住房需求；金融机构可以在“风险可控”的前提下，围绕房贷灵活还款等方面，审慎开展创新，为广大购房者尤其是新市民群体提供更精准、更高效的住房金融服务。
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