万万没想到，最有悬念的，反成了最大的冷门。
6月27日，天津迎来上半年最大规模卖地潮，一天9宗地块出让，比5月底的那次还多3宗。
其中关注度最高的，当属南开中医药大学地块。
(资料图片仅供参考)
一是因为，南开盛产地王。
南开区号称“地王窝”，从2012年天塔地块开始，基本上“逢出地必地王”。
不是总价地王，就是单价地王。
近两年仍威力不减。
前年是新裕里地块（绿城凤起悦鸣），去年是昌源里地块（建投誉山院）。
以致于现在南开的地都自带“流量”。
二是因为，这地块质素不错。
地处南开区西湖道南侧，属于南开核心区。
地块位置
又有地铁，有学校。
目前地铁8号线南丰路站已经在建。
地块内还配建一个建面约2415平米的幼儿园。
另在年初《公仆走进直播间》栏目中，南开区教育局局长透露——
南开中片，随着中医药大学地块搬迁，拆建完成，将建一所小学，以缓解中片学位紧张的情况。
地块距离天津大学、南开大学，也近。
周边商业、医疗更不缺。
还有一点，南开区的地块普遍都是“插花地”，地块很小。
中医药大学地块却是罕见的大体量。
占地约5.6万平米，整体地上建面超12万平米。
是南开近四年成交地块中最大的一宗。
地块现状
尤其在卖地越来越“袖珍化”的当下，着实少见。
所以中医药大学地块一挂出来，就已被不少业内认定为本年度“准地王”。
虽总价拼不过河西体院西地块，但单价赶超不是难事。
而且，已有多家房企去实地调研过地块，并表示出要拿的意向。甚至鲁能已经报名了。
但没想到，结果超出所有人预料。
只有中海一家到场！
最终以31亿，底价摘得！成交楼面价25963元/平米！
令人大跌眼镜。
溢价，没有出现。地王，也落空了。
今年上半年天津卖出的25宗地中，中医药大学地块，单价排第二，总价排第三。
地价比去年成交的昌源里地块一平米便宜了2000元。
比前年成交的铂悦融御一平米便宜4000多，比绿城凤起悦鸣便宜近万元……
简而言之，一句话，这地价太合适了。
中海，赚到了。
当然，对于咱买房人来说，更关心的还是，做什么产品、卖什么价格？
1）毫无疑问，这块地会做高端改善。
中海拿地的当天就已发海报，要落地峰境系。
这也是中海的最高产品系。
目前在天津，仅有中海峰境梅江一个项目是峰境系。
2）肯定是新产品，百分百。
中海是天津市场最早开始做新产品的。
从中海天空之镜打响“第一枪”后，之后的中海时光之镜、中海峰境梅江，也都是新产品。
尤其今年新出来的盘，几乎个个都是新产品。
更别说是中海了。
有标签，又有经验。
所以中海做改善，肯定会“标配”新产品，不用想。
3）产品大概率会是高层。
参照中海天空之镜、中海时光之镜的产品规划，一个容积率1.9，一个容积率2.0，完全能够做出洋房来，但实际上，最终产品全是“一水儿”的小高。
由此不难看出，中海做改善，更讲究均好性。
中医药大学地块容积率为2.3，比中海天空之镜、时光之镜更高些。
所以估计产品基本是高层。
大胆猜测，主力户型会在120、140、160平米左右。
一方面，120平米是改善的分水岭。
另一方面，中海是市场化房企，对流速有要求。
4）房价至少5万+。
地段决定价格。
现在天津老城房价5万+，已经固化。
尤其南开区红旗路以内的核心区，房价已站稳5万+，像金地阅千峯、绿城凤起悦鸣更是站上6万+。
中海中医药大学地块，至少会卖5万多。
甚至可能奔6万。
不过要是6万+，流速会受影响。按照中海的操盘风格，可能接受不了。
但5万+，是铁定的。
需求决定价格。
这地块最大优势的是，可以“卖和平”。
示意图
沿着鞍山西道，走鞍山道，到总医院特别近。
包括滨江道、小白楼等都能辐射到。
地铁更快，待地铁8号线开通后，一站地铁即到和平。
所以这块地能吸纳和平的购买力。
无论是在和平上班，还是孩子在和平上学，都能照顾到。
加之和平又基本没有改善盘，甚至现在连个在售的新房都没有。
若这块地出来，妥妥的环和平改善优选。
按照中海的速度，估计不会等太久。
中海峰境梅江，去年10月17日拿地，今年2月28日正式开盘，拢共才4个多月。
中海时光之镜是5个多月。
由此推测，中医药大学地块，今年年底前能入市。
不难预见，南开区楼市格局，马上要变了。
“F4”将变“F5”！
现在南开F4（金地阅千峯、绿城凤起悦鸣、铂悦融御、铂悦公望），已经没有600万以下的房子了。
这对于中海中医药大学地块来说，是个“机会点”。
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